Új lakás vásárlások jogi buktatói

Új lakás vásárlása egy már kész használt lakás vételéhez képest sokkal kockázatosabb jogi oldalról. Fel kell készülni olyan csöppet sem életszerűtlen problémás helyzetekre, hogy a lakások nem készülnek el, vagy a beruházó csúszik (akár nagyon sokat), nem megfelelő színvonalon építkezik, esetleg csődbe megy.

Tulajdonképpen pénzt adunk oda, sok pénzt úgy, hogy az utolsó pillanatig, – a már használatba vételi engedéllyel rendelkező lakás birtokba adásáig – pusztán egy ígéretet kapunk a beruházótól, amit a szerződés tartalmaz.

Ráadásul a beruházók nagy része meglehetősen egyoldalú, csak a beruházó érdekeit védő szerződéseket kíván aláíratni a vevőkkel.

Fel kell hát készülni arra, hogy ez egy nagyon rögös út, és kulcsfontosságú a megfelelő jogi feltételek kitárgyalása.

Építési engedély

Jellemzően a projekteket már a tervező asztalnál elkezdik árulni, sok esetben még az építési engedély is beszerzés alatt áll. Ha úgy vágunk bele egy új lakás vásárlásba, hogy az még végleges (jogerős) építési engedéllyel sem rendelkezik, nagy kockázatot futunk. Az építési engedély kiadása ugyanis hosszú hónapokkal elhúzódhat, sőt az épület áttervezését is szükségessé teheti.

Ezért mindig kérjük be az építési engedélyt mielőtt bármit is aláírnánk, ezt általában oda szokták adni, még nagyobb projektek esetén is.

Vételi ajánlat

A folyamat első jogi dokumentuma a vételi ajánlat, vagy regisztrációs megállapodás, amit még a projekt értékesítési munkatársa vagy az ingatlan közvetítő irat alá a vevőkkel. Mivel még nincs ügyvéd a képben, a vevők sokszor gyanútlanok, hiszen „csak egy formanyomtatványról van szó”.

Valójában a vételi ajánlat/regisztrációs megállapodás már elköteleződéssel jár, általában ki kell fizetnünk a vételár 1-5%-át az ajánlati kötöttség biztosítékául. Ha később mégsem kötjük meg az előszerződést, elveszítjük ezt az 1-5%-os befizetést. Ezért célszerű már ezen a ponton bekérni a megkötendő előszerződést, és azt alaposan át kell tanulmányozni, jó esetben az ügyvédünkkel is megnézetni, hogy lássuk mire számíthatunk.

Többnyire már a vételi ajánlatban meghatározásra kerülnek a fizetési feltételek, tehát hogy mikor, milyen feltételek teljesülése esetén kell majd az egyes részleteket megfizetnünk. Némi mozgástér ebben még lesz az előszerződés megkötésekor, de ekkor már a beruházó lesz nyeregben, hiszen ha mégse kötjük meg az előszerződést, elveszítjük az ajánlati biztosítékot.

Előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés?

A következő fázis általában az előszerződés megkötése, amely már ügyvéd előtt, ügyvédi ellenjegyzéssel történik.

Bizonyos projektek azt a megoldást alkalmazzák, hogy egyből végleges adásvételi szerződés kerül megkötésre. Ez akkor lehetséges, ha már elkészült az új lakóház társasházi alapító okirata, és a társasház alapítás ténye már feljegyzésre került a földhivatalnál, de ez a ritkább megoldás. Ebben az esetben feltétlenül kérjük be a társasházi alapító okiratot, mert olyan fontos kérdések vannak benne szabályozva, mint például az, hogy a lakások, tárolók és gépkocsi beállóhelyek értékesítése, bérbeadása során a többi tulajdonos társat megilleti-e elővásárlási, előbérleti jog, stb. Ezek pedig a megvásárolt lakás, tároló, gépkocsibeálló későbbi értékét alapvetően befolyásolhatják. Ha lényeges hibát, problémát észlelünk, ügyvédünk útján nyugodtan kérjük a társasházi alapító okirat módosítását. Könnyen lehet, hogy egyszerű elnézés, összeollózás okán nem megfelelő feltételek kerültek be, amelyek javíthatóak.

A megkötendő előszerződésnek gyakran melléklete a végleges adásvételi szerződés, amelyet a vevőknek szignálniuk kell egyetértésük jeléül az előszerződés aláírásakor. Ezért az előszerződés tárgyalása során kérjük be, és már ebben a fázisban véleményezzük a végleges adásvételi szerződés szövegét. Ha már szignáltuk a végleges adásvételi szerződést, ezzel elfogadtuk annak a szövegét, és később már nem fogunk tudni módosítást kérni.

Nettó vagy bruttó alapterület?

A beruházók többsége a szerződésekben bruttó és nem nettó lakásméretet tüntet fel. Ez azt jelenti, hogy a lakás méretébe beszámítják a válaszfalak és a gépészeti eltakarások (strang) alatti területet is. Így pl. a megvásárolt 80 nm-es lakásból a végén jó pár négyzetméterrel kevesebb hasznos alapterületet fog átvenni a vevő.

Ragaszkodjunk hozzá, hogy a megvásárolt lakás területe nettó módon kerüljön meghatározásra, azaz a vakolatlan, burkolatlan falak közötti területről van szó, amelyből le kell vonni a gépészeti eltakarások (strang területét). Persze még jobb, ha vakolt, burkolt falfelületek közötti területben állapodunk meg; kisebb, rugalmasabb – és korrektebb! – beruházóknál ez átmehet.

A lakás terület meghatározásának abból a szempontból is van jelentősége, hogy általában a 3%-ot meg nem haladó eltérés megengedett, 3-6% közötti eltérés esetén a felek elszámolnak a különbséggel – azaz a vevőnek ennyivel kevesebbet vagy többet kell a végén fizetni -, míg 6%-ot meghaladó eltérés esetén vevői elállásnak van helye.

Célszerű kérni azt a módosítást, hogy az erkély növekedése ne eredményezhesse a vételár növelését. Ennek hiányában a beruházó érdekelt lehet abban, hogy néhány nm-rel megnövelje az eredeti erkély méretet, és ezzel – ugyan 50%-os szorzóval – de megemelje a vételárat, a vevő kárára.

A beruházók általában azzal indulnak, hogy 6% feletti méretkülönbség esetén a beruházó is elállhat, ennek azonban nincs semmi értelme, hiszen saját döntése/hibája alapján épített 6%-kal nagyobb lakást. Ragaszkodjunk tehát az ezen elállási jog törléséhez, melyet tapasztalataink alapján a beruházók általában elfogadnak.

A műszaki tartalom meghatározása és változtatása

A vevőknek alaposan át kell tanulmányozniuk a műszaki tartalomként/műszaki leíráskén megadott mellékletet, mert reálisan csak arra számíthatnak, ami ott le van írva. Tehát lehet bármilyen szép a látványterv, ha az adott burkolatok, szaniterek a műszaki leírásban nincsenek benne, a vevők nemigen számíthatnak azok megvalósulására.

Az, hogy a műszaki tartalom megváltoztatását (pl. belső ajtó opciók, alaprajzi módosítás stb.) a vevők mennyiben és milyen eljárásban kérhetik, a szerződések általában pontosan meghatározzák, mert ez alapvetően beruházói érdek. Piaci sztenderdnek számít, hogy a vevőknek konkrét határidőkön belül kell közölni a változtatási igényeket, melyekre a beruházó ajánlatot ad, és csak a vevői előrefizetés esetén kötelezi magát a beruházó a módosítás megvalósításra.

A beruházók gyakran kikötik, hogy a lakás műszaki tartalma változhat, amely a tervek módosulásával is együtt járhat. Ez kismértékben indokolt, hiszen a lakás értékesítésekor sokszor még csak az engedélyezési tervek és szintrajzok állnak rendelkezésre, míg a kiviteli tervek elkészítése során egy sor újabb szempontot vesznek figyelembe, ami némi módosulást magával hozhat. Ezt a rendelkezést azonban a beruházók jellemzően irreálisan szélesen határozzák meg, széles mozgásteret adva a beruházónak. Ezért javasolt kikötni, hogy az ilyen módosulás nem eredményezheti a lakás alaprajzának, szobaszámának, adott szinten való elhelyezkedésének, fekvésének módosulást, illetve nem eredményezhet alacsonyabb műszaki tartalmat, mint amit a műszaki leírás meghatároz.

Műszaki átadás-átvétel és a birtokba adás közötti különbség

A beruházók szerződéseikben hajlamosak összemosni ezt a két fogalmat, ami az elállási jogok és a fizetési feltételek értelmezésében okozhat gondot.

Amikor a lakás műszakilag elkészült, azt a beruházó „készre jelenti”. Ezt követően a beruházó és a vevő a műszaki átadás-átvétel keretében bejárják a lakást, a vevő megvizsgálja azt, és jegyzőkönyvben rögzítik, a felmerülő hibákat, amiket a beruházónak ki kell javítania.

Ezzel szemben a birtokba adás azt jelenti, hogy a beruházó már kijavította a hibákat, jó esetben már beszerezte a használatba vételi engedélyt, a vevő pedig kifizette a teljes vételárat, és mindezek alapján végleges jelleggel átadják a vevőnek a lakást.

Elállás a beruházó által

A normalitás kategóriájába tartozik, hogy a beruházó elállási jogot köt ki magának arra az esetre, ha a vevő a vételár fizetési kötelezettségének nem tesz eleget. Vevőként ragaszkodjunk azonban egy legalább 15 napos orvoslási határidőhöz. Ez azt jelenti, hogy ha a vevő mulaszt egy fizetési határidőt, a beruházó levélben 15 napos határidővel fel kell hogy hívja a teljesítésre, és csak ennek eredménytelen eltelte után állhasson el a szerződéstől. Így egy elnézett határidő nem vezethet eladói elálláshoz, és a foglaló elvesztéséhez.

Ugyanakkor, inkább beruházói visszaélésre utal, ha a beruházó kiköti magának az elállási jogot arra az esetre, ha egy meghatározott dátumig pl. nem éri el a szerkezetkész szintet. Ennek a valódi oka ugyanis az, hogy a beruházó először a vevők által befizetett előlegekből finanszírozza az építkezést, majd a lakásárak emelkedése esetére nyitva hagyja magának a lehetőséget, hogy elálljon a szerződéstől. Így miután kamatmentesen visszafizeti a vevőknek a befizetett előlegeket, a lakásokat újra értékesítheti, de már a magasabb, új piaci árakon.

Ezt a megoldást alkalmazta például a „VABA” néven ismert projekt, és hasonlóan járt el újsághírek szerint a Hermina beruházói csoport, ahol az elállási jogot az építőanyagipari árak emelkedésére alapozták. A túl tágan meghatározott vis maior okok is megalapozhatnak tehát ilyen eladói elállást. Ezért ne fogadjuk el vis maior okként pl. a munkaerőhiányt, vagy az építési anyagok megdrágulását, mert ezek e kérdések egyértelműen a beruházó üzleti kockázatába tartozó kérdések.

Ha ilyen elállási jogot köt ki az eladó a szerződésben, számítsunk rá, hogy jó eséllyel élni is fog vele. Színházi hasonlattal élve, ha egy pisztoly megjelenik a színpadon, azt előbb-utóbb el is fogják sütni.

Vevő elállási joga

A vevők számára ez a legfontosabb védelmi vonal, így ennek a tárgyalására, megszövegezésére kell a legnagyobb gondot fordítani.

Először is, kell a szerződésbe egy fix teljesítési véghatáridő a műszaki átadás-átvételre, egy másik pedig a birtokbaadásra. A beruházók nagy előszeretettel elkenik ezt a kérdést, és újabb és újabb póthatáridő lehetőségét teszik a szerződésbe. Ha nincs egy abszolút véghatáridő, az elállási jog sohasem fog megnyílni.

A fix teljesítési határidő leteltéhez kötött elállási jog a vevőt védi az ellen, ha a beruházás sokat késik, vagy meghiúsul, de a késedelem és rossz minőségű műszaki teljesítés együttes fennállása esetén is megoldást adhat.

Másodszor, ragaszkodjunk hozzá, hogy a birtokbaadás előfeltétele a jogerős használatba vételi engedély beszerzése legyen. Enélkül ugyanis a lakás jogilag nem lakás, és nem lakható. Ha a használatba vételi engedélyt a beruházó nem tudja beszerezni annak leginkább az lehet az oka, hogy nem az építési engedélynek és az építésügyi jogszabályoknak megfelelően építkezett. Ez tehát teljes mértékben a beruházó működési körébe tartozó kockázat. Sajnos láttunk olyat a gyakorlatban, hogy a beruházó nem épített megfelelő számú gépkocsibeállót, ezért a használatba vételi engedély kiadására azóta sem került sor. Más esetben a lakók beköltöztek, de a használatba vételi engedély hiányában a társasház megalapítására nem kerülhetett sor, ami későbbi értékesítésnél komoly értékcsökkentő tényezővé vált, és a lakók közötti számos vita forrása, jogilag pedig azt jelenti, hogy a vevő nem lett a lakás 1/1-es tulajdonosa, csak közös tulajdoni hányadot kapott az egész lakóépületből.

Eladói biztosíték vevői elállás esetére

Az ingatlanfejlesztést a beruházók kockázat csökkentés okán általában projektcégeken keresztül végzik, azaz egy konkrét építkezésre egy külön kft-t hoznak létre, melynek egyetlen tulajdona az ingatlan fejlesztés alapjául szolgáló ingatlan.

Nagyobb fejlesztéseknél további jogi kockázatot eredményez a vevő számára, ha a finanszírozó bank az alapul fekvő ingatlanra kikötötte a jelzálogjogát, a vevői befizetések pedig óvadéki biztosítékba kerülnek.

Ezért, még ha a vevőnek sikerült is kikötnie elállási jogát, és azzal élni próbál, kérdéses, hogy a projekt elnehezülése, nagyfokú késedelme, vagy teljes meghiúsulása esetén mi a fedezete annak, hogy a vevő visszakapja a pénzét.

Nagyobb, sok-lakásos projekt esetén erre sok esély nincs, de kisebb pl. 4-8 lakásos fejlesztés esetén célszerű valamilyen biztosítékot kérni a vevői elállás esetére, mely praktikusan a projekt kft. tulajdonosának, vagy végső magánszemély tulajdonosának készfizető kezessége lehet.

Az ellenjegyző ügyvéd szerepe

Készüljünk fel rá, hogy az előszerződést, illetve a végleges adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd a beruházó ügyvédje lesz. Ez annyiban logikus, és teljesen piaci sztenderd, hogy a beruházó számára fontos, hogy a szerződések azonos, de legalábbis hasonló feltételek mentén jöjjenek létre, és hogy ugyanaz az ügyvéd járjon el a kapcsolódó társasházi alapítás ügyében a dokumentáció konzisztenciája érdekében. Normál esetben ennek megfelelően az ellenjegyző ügyvéd díját a megbízója, azaz a beruházó viseli, kevésbé elegáns esetben ezt áthárítják a vevőkre, mint kötelező költséget. Mindkét esetben készüljünk fel rá, hogy az így a beruházó által felkért ügyvéd alapvetően a beruházó érdekeit fogja védeni, és nem a vevőkét.

Ezért, ha új lakás vásárlóként nem szeretnénk az ügylet számos buktatója között elveszni, javasolt saját ügyvéd igénybevétele, aki szakszerűen képviseli az érdekeinket a vonatkozó szerződések tárgyalásánál.

A jelen blogbejegyzés szerzője Dr. Forgó Zoltán ügyvéd, választottbíró.