Új lakás vásárlása egy már kész használt lakás vételéhez képest sokkal kockázatosabb jogi oldalról. Fel kell készülni olyan csöppet sem életszerűtlen problémás helyzetekre, hogy a lakások nem készülnek el, vagy a beruházó csúszik (akár nagyon sokat), nem megfelelő színvonalon építkezik, esetleg csődbe megy.

Tulajdonképpen pénzt adunk oda, sok pénzt úgy, hogy az utolsó pillanatig, – a már használatba vételi engedéllyel rendelkező lakás birtokba adásáig – pusztán egy ígéretet kapunk a beruházótól, amit a szerződés tartalmaz.

Ráadásul a beruházók nagy része meglehetősen egyoldalú, csak a beruházó érdekeit védő szerződéseket kíván aláíratni a vevőkkel.

Fel kell hát készülni arra, hogy ez egy nagyon rögös út, és kulcsfontosságú a megfelelő jogi feltételek kitárgyalása.

Építési engedély

Jellemzően a projekteket már a tervező asztalnál elkezdik árulni, sok esetben még az építési engedély is beszerzés alatt áll. Ha úgy vágunk bele egy új lakás vásárlásba, hogy az még végleges (jogerős) építési engedéllyel sem rendelkezik, nagy kockázatot futunk. Az építési engedély kiadása ugyanis hosszú hónapokkal elhúzódhat, sőt az épület áttervezését is szükségessé teheti.

Ezért mindig kérjük be az építési engedélyt mielőtt bármit is aláírnánk, ezt általában oda szokták adni, még nagyobb projektek esetén is.

Vételi ajánlat

A folyamat első jogi dokumentuma a vételi ajánlat, vagy regisztrációs megállapodás, amit még a projekt értékesítési munkatársa vagy az ingatlan közvetítő irat alá a vevőkkel. Mivel még nincs ügyvéd a képben, a vevők sokszor gyanútlanok, hiszen „csak egy formanyomtatványról van szó”.

Valójában a vételi ajánlat/regisztrációs megállapodás már elköteleződéssel jár, általában ki kell fizetnünk a vételár 1-5%-át az ajánlati kötöttség biztosítékául. Ha később mégsem kötjük meg az előszerződést, elveszítjük ezt az 1-5%-os befizetést. Ezért célszerű már ezen a ponton bekérni a megkötendő előszerződést, és azt alaposan át kell tanulmányozni, jó esetben az ügyvédünkkel is megnézetni, hogy lássuk mire számíthatunk.

Többnyire már a vételi ajánlatban meghatározásra kerülnek a fizetési feltételek, tehát hogy mikor, milyen feltételek teljesülése esetén kell majd az egyes részleteket megfizetnünk. Némi mozgástér ebben még lesz az előszerződés megkötésekor, de ekkor már a beruházó lesz nyeregben, hiszen ha mégse kötjük meg az előszerződést, elveszítjük az ajánlati biztosítékot.

Előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés?

A következő fázis általában az előszerződés megkötése, amely már ügyvéd előtt, ügyvédi ellenjegyzéssel történik.

Bizonyos projektek azt a megoldást alkalmazzák, hogy egyből végleges adásvételi szerződés kerül megkötésre. Ez akkor lehetséges, ha már elkészült az új lakóház társasházi alapító okirata, és a társasház alapítás ténye már feljegyzésre került a földhivatalnál, de ez a ritkább megoldás. Ebben az esetben feltétlenül kérjük be a társasházi alapító okiratot, mert olyan fontos kérdések vannak benne szabályozva, mint például az, hogy a lakások, tárolók és gépkocsi beállóhelyek értékesítése, bérbeadása során a többi tulajdonos társat megilleti-e elővásárlási, előbérleti jog, stb. Ezek pedig a megvásárolt lakás, tároló, gépkocsibeálló későbbi értékét alapvetően befolyásolhatják. Ha lényeges hibát, problémát észlelünk, ügyvédünk útján nyugodtan kérjük a társasházi alapító okirat módosítását. Könnyen lehet, hogy egyszerű elnézés, összeollózás okán nem megfelelő feltételek kerültek be, amelyek javíthatóak.

A megkötendő előszerződésnek gyakran melléklete a végleges adásvételi szerződés, amelyet a vevőknek szignálniuk kell egyetértésük jeléül az előszerződés aláírásakor. Ezért az előszerződés tárgyalása során kérjük be, és már ebben a fázisban véleményezzük a végleges adásvételi szerződés szövegét. Ha már szignáltuk a végleges adásvételi szerződést, ezzel elfogadtuk annak a szövegét, és később már nem fogunk tudni módosítást kérni.

Nettó vagy bruttó alapterület?

A beruházók többsége a szerződésekben bruttó és nem nettó lakásméretet tüntet fel. Ez azt jelenti, hogy a lakás méretébe beszámítják a válaszfalak és a gépészeti eltakarások (strang) alatti területet is. Így pl. a megvásárolt 80 nm-es lakásból a végén jó pár négyzetméterrel kevesebb hasznos alapterületet fog átvenni a vevő.

Ragaszkodjunk hozzá, hogy a megvásárolt lakás területe nettó módon kerüljön meghatározásra, azaz a vakolatlan, burkolatlan falak közötti területről van szó, amelyből le kell vonni a gépészeti eltakarások (strang területét). Persze még jobb, ha vakolt, burkolt falfelületek közötti területben állapodunk meg; kisebb, rugalmasabb – és korrektebb! – beruházóknál ez átmehet.

A lakás terület meghatározásának abból a szempontból is van jelentősége, hogy általában a 3%-ot meg nem haladó eltérés megengedett, 3-6% közötti eltérés esetén a felek elszámolnak a különbséggel – azaz a vevőnek ennyivel kevesebbet vagy többet kell a végén fizetni -, míg 6%-ot meghaladó eltérés esetén vevői elállásnak van helye.

Célszerű kérni azt a módosítást, hogy az erkély növekedése ne eredményezhesse a vételár növelését. Ennek hiányában a beruházó érdekelt lehet abban, hogy néhány nm-rel megnövelje az eredeti erkély méretet, és ezzel – ugyan 50%-os szorzóval – de megemelje a vételárat, a vevő kárára.

A beruházók általában azzal indulnak, hogy 6% feletti méretkülönbség esetén a beruházó is elállhat, ennek azonban nincs semmi értelme, hiszen saját döntése/hibája alapján épített 6%-kal nagyobb lakást. Ragaszkodjunk tehát az ezen elállási jog törléséhez, melyet tapasztalataink alapján a beruházók általában elfogadnak.

A műszaki tartalom meghatározása és változtatása

A vevőknek alaposan át kell tanulmányozniuk a műszaki tartalomként/műszaki leíráskén megadott mellékletet, mert reálisan csak arra számíthatnak, ami ott le van írva. Tehát lehet bármilyen szép a látványterv, ha az adott burkolatok, szaniterek a műszaki leírásban nincsenek benne, a vevők nemigen számíthatnak azok megvalósulására.

Az, hogy a műszaki tartalom megváltoztatását (pl. belső ajtó opciók, alaprajzi módosítás stb.) a vevők mennyiben és milyen eljárásban kérhetik, a szerződések általában pontosan meghatározzák, mert ez alapvetően beruházói érdek. Piaci sztenderdnek számít, hogy a vevőknek konkrét határidőkön belül kell közölni a változtatási igényeket, melyekre a beruházó ajánlatot ad, és csak a vevői előrefizetés esetén kötelezi magát a beruházó a módosítás megvalósításra.

A beruházók gyakran kikötik, hogy a lakás műszaki tartalma változhat, amely a tervek módosulásával is együtt járhat. Ez kismértékben indokolt, hiszen a lakás értékesítésekor sokszor még csak az engedélyezési tervek és szintrajzok állnak rendelkezésre, míg a kiviteli tervek elkészítése során egy sor újabb szempontot vesznek figyelembe, ami némi módosulást magával hozhat. Ezt a rendelkezést azonban a beruházók jellemzően irreálisan szélesen határozzák meg, széles mozgásteret adva a beruházónak. Ezért javasolt kikötni, hogy az ilyen módosulás nem eredményezheti a lakás alaprajzának, szobaszámának, adott szinten való elhelyezkedésének, fekvésének módosulást, illetve nem eredményezhet alacsonyabb műszaki tartalmat, mint amit a műszaki leírás meghatároz.

Műszaki átadás-átvétel és a birtokba adás közötti különbség

A beruházók szerződéseikben hajlamosak összemosni ezt a két fogalmat, ami az elállási jogok és a fizetési feltételek értelmezésében okozhat gondot.

Amikor a lakás műszakilag elkészült, azt a beruházó „készre jelenti”. Ezt követően a beruházó és a vevő a műszaki átadás-átvétel keretében bejárják a lakást, a vevő megvizsgálja azt, és jegyzőkönyvben rögzítik, a felmerülő hibákat, amiket a beruházónak ki kell javítania.

Ezzel szemben a birtokba adás azt jelenti, hogy a beruházó már kijavította a hibákat, jó esetben már beszerezte a használatba vételi engedélyt, a vevő pedig kifizette a teljes vételárat, és mindezek alapján végleges jelleggel átadják a vevőnek a lakást.

Elállás a beruházó által

A normalitás kategóriájába tartozik, hogy a beruházó elállási jogot köt ki magának arra az esetre, ha a vevő a vételár fizetési kötelezettségének nem tesz eleget. Vevőként ragaszkodjunk azonban egy legalább 15 napos orvoslási határidőhöz. Ez azt jelenti, hogy ha a vevő mulaszt egy fizetési határidőt, a beruházó levélben 15 napos határidővel fel kell hogy hívja a teljesítésre, és csak ennek eredménytelen eltelte után állhasson el a szerződéstől. Így egy elnézett határidő nem vezethet eladói elálláshoz, és a foglaló elvesztéséhez.

Ugyanakkor, inkább beruházói visszaélésre utal, ha a beruházó kiköti magának az elállási jogot arra az esetre, ha egy meghatározott dátumig pl. nem éri el a szerkezetkész szintet. Ennek a valódi oka ugyanis az, hogy a beruházó először a vevők által befizetett előlegekből finanszírozza az építkezést, majd a lakásárak emelkedése esetére nyitva hagyja magának a lehetőséget, hogy elálljon a szerződéstől. Így miután kamatmentesen visszafizeti a vevőknek a befizetett előlegeket, a lakásokat újra értékesítheti, de már a magasabb, új piaci árakon.

Ezt a megoldást alkalmazta például a „VABA” néven ismert projekt, és hasonlóan járt el újsághírek szerint a Hermina beruházói csoport, ahol az elállási jogot az építőanyagipari árak emelkedésére alapozták. A túl tágan meghatározott vis maior okok is megalapozhatnak tehát ilyen eladói elállást. Ezért ne fogadjuk el vis maior okként pl. a munkaerőhiányt, vagy az építési anyagok megdrágulását, mert ezek e kérdések egyértelműen a beruházó üzleti kockázatába tartozó kérdések.

Ha ilyen elállási jogot köt ki az eladó a szerződésben, számítsunk rá, hogy jó eséllyel élni is fog vele. Színházi hasonlattal élve, ha egy pisztoly megjelenik a színpadon, azt előbb-utóbb el is fogják sütni.

Vevő elállási joga

A vevők számára ez a legfontosabb védelmi vonal, így ennek a tárgyalására, megszövegezésére kell a legnagyobb gondot fordítani.

Először is, kell a szerződésbe egy fix teljesítési véghatáridő a műszaki átadás-átvételre, egy másik pedig a birtokbaadásra. A beruházók nagy előszeretettel elkenik ezt a kérdést, és újabb és újabb póthatáridő lehetőségét teszik a szerződésbe. Ha nincs egy abszolút véghatáridő, az elállási jog sohasem fog megnyílni.

A fix teljesítési határidő leteltéhez kötött elállási jog a vevőt védi az ellen, ha a beruházás sokat késik, vagy meghiúsul, de a késedelem és rossz minőségű műszaki teljesítés együttes fennállása esetén is megoldást adhat.

Másodszor, ragaszkodjunk hozzá, hogy a birtokbaadás előfeltétele a jogerős használatba vételi engedély beszerzése legyen. Enélkül ugyanis a lakás jogilag nem lakás, és nem lakható. Ha a használatba vételi engedélyt a beruházó nem tudja beszerezni annak leginkább az lehet az oka, hogy nem az építési engedélynek és az építésügyi jogszabályoknak megfelelően építkezett. Ez tehát teljes mértékben a beruházó működési körébe tartozó kockázat. Sajnos láttunk olyat a gyakorlatban, hogy a beruházó nem épített megfelelő számú gépkocsibeállót, ezért a használatba vételi engedély kiadására azóta sem került sor. Más esetben a lakók beköltöztek, de a használatba vételi engedély hiányában a társasház megalapítására nem kerülhetett sor, ami későbbi értékesítésnél komoly értékcsökkentő tényezővé vált, és a lakók közötti számos vita forrása, jogilag pedig azt jelenti, hogy a vevő nem lett a lakás 1/1-es tulajdonosa, csak közös tulajdoni hányadot kapott az egész lakóépületből.

Eladói biztosíték vevői elállás esetére

Az ingatlanfejlesztést a beruházók kockázat csökkentés okán általában projektcégeken keresztül végzik, azaz egy konkrét építkezésre egy külön kft-t hoznak létre, melynek egyetlen tulajdona az ingatlan fejlesztés alapjául szolgáló ingatlan.

Nagyobb fejlesztéseknél további jogi kockázatot eredményez a vevő számára, ha a finanszírozó bank az alapul fekvő ingatlanra kikötötte a jelzálogjogát, a vevői befizetések pedig óvadéki biztosítékba kerülnek.

Ezért, még ha a vevőnek sikerült is kikötnie elállási jogát, és azzal élni próbál, kérdéses, hogy a projekt elnehezülése, nagyfokú késedelme, vagy teljes meghiúsulása esetén mi a fedezete annak, hogy a vevő visszakapja a pénzét.

Nagyobb, sok-lakásos projekt esetén erre sok esély nincs, de kisebb pl. 4-8 lakásos fejlesztés esetén célszerű valamilyen biztosítékot kérni a vevői elállás esetére, mely praktikusan a projekt kft. tulajdonosának, vagy végső magánszemély tulajdonosának készfizető kezessége lehet.

Az ellenjegyző ügyvéd szerepe

Készüljünk fel rá, hogy az előszerződést, illetve a végleges adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd a beruházó ügyvédje lesz. Ez annyiban logikus, és teljesen piaci sztenderd, hogy a beruházó számára fontos, hogy a szerződések azonos, de legalábbis hasonló feltételek mentén jöjjenek létre, és hogy ugyanaz az ügyvéd járjon el a kapcsolódó társasházi alapítás ügyében a dokumentáció konzisztenciája érdekében. Normál esetben ennek megfelelően az ellenjegyző ügyvéd díját a megbízója, azaz a beruházó viseli, kevésbé elegáns esetben ezt áthárítják a vevőkre, mint kötelező költséget. Mindkét esetben készüljünk fel rá, hogy az így a beruházó által felkért ügyvéd alapvetően a beruházó érdekeit fogja védeni, és nem a vevőkét.

Ezért, ha új lakás vásárlóként nem szeretnénk az ügylet számos buktatója között elveszni, javasolt saját ügyvéd igénybevétele, aki szakszerűen képviseli az érdekeinket a vonatkozó szerződések tárgyalásánál.

A jelen blogbejegyzés szerzője Dr. Forgó Zoltán ügyvéd, választottbíró.

Hatály

Az MKIK Állandó Választottbíróság (a továbbiakban: „Választottbíróság”) új Eljárási Szabályzata (a továbbiakban: „Szabályzat”) 2018. február 1-én lépett hatályba. A Szabályzat rendelkezéseit a 2018. február 1-én, és azt követően indult eljárásokban kell alkalmazni.

Mivel a Pénz- és Tőkepiaci Állandó Választottbíróság és az Energetikai Választottbíróság 2017. december 31-gyel megszűnt, gyakorlatilag beolvadt az MKIK Állanó Választottbíróságba, a Szabályzat rendelkezéseit a pénz- és tőkepiaci, valamint az energetikai ügyekben is alkalmazni kell.

Választottbírósági klauzula

A Szabályzatnak két olyan lényeges eleme van, amit az ügyvéd és jogtanácsos kollégáknak a választottbírósági klauzula elkészítésénél különösen fontos figyelembe venni.

A választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvény (a továbbiakban: „Új Választottbírósági Törvény”) a felek eltérő megállapodása hiányában lehetővé teszi az eljárásújítást, azaz új eljárás megindításának lehetőségét olyan tényekre vagy bizonyítékra hivatkozva, mely a választottbírósági eljárás során nem állt a peres fél rendelkezésére. Mivel ez az intézmény megkérdőjelezi a választottbírói tanács által meghozott ítélet véglegességét, ezt a felek választottbírósági szerződésükben kizárhatják.

Szintén döntést igényel a választottbírósági szerződés megkötésekor, hogy a felek a gyorsított eljárás szabályait alkalmazni kívánják vagy sem. Gyorsított eljárás esetén egyesbíró jár el, főszabály szerint tárgyalás megtartása nélkül. Tárgyalás tartása esetén pedig a tárgyalási időköz 8 napra rövidül.  Rövidülnek az egyes beadványok elkészítésére rendelkezésre álló határidők is, így az alperesnek válaszirata elkészítésére csak 8 nap áll rendelkezésére. Cserébe az eljáró egyesbírónak lehetőség szerint a kijelölésétől számított 3 hónap alatt el kell jutnia az eljárás berekesztéséig. Tehát a gyorsított eljárás komoly nyomás alá helyezi az eljáró ügyvédeket, jogi kéviselőket és a választottbírókat is. Ezért komplexebb ügyekre, vagy ahol szakértői bizonyítás válik szükségessé, a gyorsított eljárás nem javasolható.

Beadványok, kézbesítés

A választottbírói tanács megalakulása előtt a felek beadványaikat annyi példányban kötelesek benyújtani, hogy jusson mindegyik félnek, külön-külön mindegyik választottbírónak, és egy plusz példány a Választottbíróságnak. Tehát, egy alperest és három választottbírót feltételezve, ez 5 (öt) példányt jelent.  A választottbírói tanács megalakulása után ez a szabály úgy változik, hogy a másik félnek és a választottbíróknak a beadványokat közvetlenül kell megküldeni.

Alperesek és ügyvédeik figyelmébe ajánlom, hogy a kikézbesített iratokat, kézbesítési vélelem folytán, belföldi címzett esetében az elküldéstől számított nyolcadik napon átvettnek kell tekinteni, ha azt a címzett utolsó ismert üzletviteli helyére, lakóhelyére, szokásos tartózkodást helyére vagy postai címére elküldték.  Ezért nem tanácsolható senkinek a Választottbíróságról érkező iratok átvételének megtagadása, mert a kézbesítési vélelem be fog állni.

Az eljárás időtartama

A választottbírói tanácsnak lehetőség szerint be kell rekeszteni az eljárást hat hónapon belül. Ez a szabály az eljárás gyors lefolytatását hivatottak szolgálni, ami az állami bíróság eljáráshoz képest egy komoly versenyelőnyt jelent.

Lemondás a kifogásolás jogáról

Ha valamelyik fél észleli, hogy a Szabályzat valamely, egyébként eltérést megengedő rendelkezése nem került betartásra, azt haladéktalanul meg kell kifogásolni. Ennek elmulasztása a kifogásolás jogáról való lemondásnak minősül.

Eljárási költségek

Az új Szabályzattal a választottbírósági eljárás költségei minimálisan emelkednek. Míg a választottbírók díja változatlan, az emelkedés az adminisztrációs költségeket érinti.

Főszabályként a peres felek egyenlő arányban előlegzik meg a választottbírósági díjat. Azonban mivel az alperes tekintetében a díj előlegzése nem kötelező, ez azt jelenti, hogy a gyakorlatban sok esetben a díj teljes összegének megelőlegzése a felperest terheli.

A választottbírók kijelölése

Ismert szabály, hogy mindkét fél maga jelölhet egy-egy választottbírót, és hogy amennyiben valamelyik fél határidőn belül ennek nem tesz eleget, helyette a Választottbíróság dönt a választottbíró személyéről.

Véleményem szerint vitatható a logikája annak a szabálynak, hogy amennyiben több alperes van, és nem tudnak dönteni az általuk együttesen kijelölendő választottbíró személyéről, nemcsak az alperes, hanem a felperes helyett is a Választottbíróság fog választottbírót kijelölni. Tehát, bár az alperesek oldaláról történik a mulasztás, a következmény a felperest is sújtja, a „fegyveregyenlőség” jegyében.

Változások a választottbírók személyében

Ha valamely választottbíró megbízatása bármely okból megszűnik, új választottbírót kell helyette kijelölni. Amennyiben valamely fél által jelölt választottbíró személyében következik be változás, az a tanács elnökének a megbízatását nem érinti.

Szintén az eljárások mielőbbi befejezést segíti az a szabály, hogyha egy választottbíró lemond az eljárás berekesztését követően, a választottbírói tanács maradék két tagja a Választottbíróság hozzájárulásával dönthet úgy, hogy az eljárást folytatják, azaz ítélet hoznak anélkül, hogy új harmadik választottbíró csatlakozna hozzájuk. Ez a szabály megakadályozza, hogy egy a kijelölő félhez esetlegesen túlságosan „lojális” választottbíró lemondásával elhúzhassa az ítélet meghozatalát.

Hatáskör hiánya, hatáskör túllépése

Fontos az eljáró ügyvédek, jogi képviselők részére, hogy a választottbírósági tanács hatáskörével kapcsolatos kifogásokat legkésőbb a válaszirat benyújtásakor meg kell tenni.

Amennyiben pedig a választottbírói tanács túllépi a hatáskörét, a kifogást a hatáskör túllépésekor nyomban meg kell tenni.

Kereskedelmi szokások alkalmazása

A választottbírói tanács nemcsak a felek által kikötött alkalmazandó jogot és a felek szerződésében foglalt rendelkezéseket, hanem az adott ügyletre alkalmazandó kereskedelmi szokásokat is figyelembe veszi az ítélet meghozatalánál.

A kereset és a védekezés módosítása

A fél a keresetét illetve a védekezését egészen az eljárás berekesztéséig módosíthatja. Ez a szabály jelentős mozgásteret biztosít az eljáró ügyvédek és jogi képviselők részére. Amennyiben azonban a fél ügyvédje, illetve jogi képviselője a választottbírói tanács megítélése szerint indokolatlanul késedelmesen terjeszti elő a módosítást vagy kiegészítést, a választottbírói tanács dönthet úgy, hogy azt már nem veszi figyelembe, vagy figyelembe veszi, de a pernyertességre való tekintet nélkül kötelezheti a felet a felmerült többletköltség viselésére.

Előkészítő egyeztetés

A választottbírói tanács a megalakulását követő harminc napon belül egyeztetést tart a felekkel az eljárás tervezett menetéről, ennek eredményéről pedig három napon belül végzést hoz.

A felek ügyvédeinek érdemes kooperativnak lennie egymással, ugyanis ez az előkészítő egyeztetés nem feltétlenül csak egyirányú kommunikáció, azaz, a választottbírói tanács elmondja, hogy mi hogy fog történni. A felek ugyanis, a Választotbírósági törvény 31.§-ban foglalt felhatalmazás alapján szabadon megállapodhatnak az eljárás menetéről a Választottbírósági törvény és a Szabályzat keretein belül. Azaz, a felek ügyvédei és jogi képviselői megállapodhatnak olyan szabályokról is, amelyek adott esetben felülírják azt, hogy a választottbírói tanács hogy tervezte az eljárás menetét.

Bizonyítás

A választottbírósági tanácsnak lehetősége van arra, hogy a jogvita eldöntése szempontjából lényeges tények felderítése céljából bizonyítást rendeljen el, a felek ügyvédei és jogi képviselői erre irányuló indítványának hiányában is.

A választottbírósági ítélet

Az eljárás berekesztését követően a választottbírói tanácsnak 45 napon belül meg kell küldenie az ítéletet a Választottbíróság részére. Ezt a határidőt a Választottbíróság indokolt esetben meghosszabbíthatja.

Véleményem szerint kifogásolható a Szabályzat azon rendelkezése, miszerint valamely választottbíró (feltehetőleg aki kisebbségben maradt a döntés során) különvéleményt adhat az ítélethez. Én a problémát abban látom, hogy ezzel a kisebbségben maradt választottbíró gyakorlatilag megkérdőjelezi a tanács döntésének vagy az indoklásának helyességét, és ezzel erodeálja az eljáró választottbírói tanács, de bizonyos mértékben a Választottbíróság tekintélyét is.

A fél az ítélet kézhezvételét követő harminc napon belül kérheti a választottbírói tanácstól az ítélet értelmezését, mely az ítélet indoklásának válik részévé.

Az eljárás bizalmas jellege

Fontos szabály, hogy mind a felek, mind pedig választottbírók titoktartásra kötelesek az eljárás folyamatban létével, valamint annak bármely részével és tartalmi elemével kapcsolatban.

Felelősségkorlátozás

Az eljáró választottbírói tanács tagjai tekintetében felelősségkorlátozás érvényesül, kivéve a szándékos vagy súlyos gondatlanságból eredő károkozásért való felelősséget.

A jelen blogbejegyzés szerzője Dr. Forgó Zoltán ügyvéd, választottbíró. 2008 és 2017 között a Pénz- és Tőkepiaci Választottbíróság választottbírója. 2018. január 31-től szerepel a Kereskedelmi Választottbíróság választottbíró ajánlási listáján a pénz- és tőkepiaci szekcióban.

2018. január 1-én lépett életbe a választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvény (a továbbiakban: „Választottbírósági Törvény”).

Az új törvény ügyvédek és választottbírák számára releváns egyes új szabályait szeretném bemutatni ezen blog-bejegyzésben.

Az állandó választottbíráskodás új intézményrendszere

2018. január 1-től a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő Állandó Választottbíróság helyét a Kereskedelmi Választottbíróság veszi át.

A Pénz- és Tőkepiaci Állandó Választottbíróság, valamint az Energetikai Állandó Választottbíróság 2017. december 31-vel megszűntek, funkcióikat szintén a Kereskedelmi Választottbíróság vette át, jelesül annak Energetikai illetve Pénz- és Tőkepiaci szekciója. Ez azt jelenti, hogy ahol a felek 2017. december 31-e előtt az Energetikai Állandó Választottbíróság vagy a Pénz- és Tőkepiaci Állandó Választottbíróság hatáskörét kötötték ki, azon a Kereskedelmi Választottbíróság kikötését kell érteni.

Az új Választottbírósági Törvény kimondja, hogy nincs helye választottbírósági eljárásnak fogyasztó szerződésből eredő jogvita esetén. Ezzel lezárul az a folyamat, amit a Kúria 3/2013. számú PJE határozata indított meg, mely tisztességtelennek nyilvánította fogyasztói szerződésekben a választottbírósági kikötést. Ez a korlátozás várhatóan elsősorban a pénz- és tőkepiaci ügyekben szűkíti jelentősen a választottbíróság elé kerülő ügyek körét.

A Kereskedelmi Választottbíróság Elnöksége 2018. január 31-ig választottbíró ajánlási listát fogadott el, mely tartalmaz egy általános részt, egy külföldi választottbírókból álló részt, valamint egy energetikai, illetve pénz- és tőkepiaci szekciós listát. Az ajánlási lista jogi jelentősége abban áll, hogy amikor a fél elmulasztja választottbíró jelölését, vagy a felek által kiválasztott választottbírók nem tudnak megállapodni az elnök személyében, a hiányzó választottbírók kijelölésére a listáról kerül sor. Ugyanakkor a lista gyakorlati jelentősége túlmutat ezen, várhatóan a felek ügyvédei, jogi képviselői is elsősorban erről a listáról fognak választottbírókat választani, bár ez nem kötelező.

Fontos szűkítés volt a listára kerülés szempontjából, hogy az életkori határ 70 évben került megállapításra, így az idősebb és jelentős tapasztalattal bíró választottbírók sajnálatos módon nem kerülhettek a listára. A listára kerülésre pályázatot kellett benyújtani, és megállapítható, hogy elsősorban ügyvédek éltek ezzel a lehetőséggel.

A törvény kötelezi a Kereskedelmi Választottbíróság Elnökségét, hogy a választottbírósági határozatokat, azok meghozatalától számított hat hónap elteltével a Választottbíróság honlapján kereshető formában megjeleníti. Az MKIK honlapján a jelen blog-bejegyzés megírásakor ilyen adatbázis nem érhető el, ennek a megvalósítása jelentős mértékben fogja segíteni az eljáró ügyvédek, jogi képviselők munkáját.

A választottbírósági szerződés

Újdonság, hogy írásban megkötött választottbírósági szerződésnek kell tekinteni azt a megállapodást is, amely elektronikus aláírás nélküli elektronikus közlés útján jött létre, ha az elektronikus közlésben (ideértve az e-mailt és a telefaxot is) foglalt adat a másik fél számára hozzáférhető, és alkalmas későbbi hivatkozásra. Kérdéses, hogy ez azt jelenti-e, hogy aláírás nélkül e-mail váltásban is lehet választottbírósági szerződést kötni, vagy az aláírt pdf. dokumentum e-mailes kommunikációban történő kicserélésére gondolt a jogalkotó.

Döntés a választottbírósági tanács hatásköréről

A szabályozás az 1994. évi LXXI. törvényhez (a továbbiakban „Vbt”) hasonlóan rendezi ezt a kérdést, tehát a választottbírósági tanács maga dönt a hatásköréről. A hatásköri kifogást legkésőbb a védekezés előterjesztésével egyidejűleg meg kell tenni. Ugyanakkor a választottbírósági tanács hatásköri kifogást később is befogadhat, ha a kifogás késedelmét igazoltnak tekinti. Egyértelmű azonban, hogy az ügyvédeknek nem érdemes az utólagos kifogásra hagyatkozni, mert ennek befogadása már a választottbírósági tanácson múlik, arról nem is beszélve, hogy a választottbírók egy már megkezdett érdemi tárgyalást követően nehezen fognak hajlani hatáskörük hiányának megállapítására.

Ideiglenes intézkedések és előzetes intézkedések

A Vbt-vel szemben a Választottbírósági Törvény kifejezetten nevesíti, hogy ideiglenes intézkedés jogcímén milyen típusú intézkedések meghozatalára van szükség. Továbbá, a Választottbíróság pótolja a Vbt. hiányosságát, amikor biztosítja az ideiglenes intézkedést végrehajthatóságát.

A Választottbírósági Törvény arra is lehetőséget biztosít, hogy a választottbírósági tanács az ideiglenes intézkedés iránti kérelemben foglaltak teljesítésére a felet előzetes intézkedéssel, azaz úgy kötelezze, hogy az ellenfél erre vonatkozó kérelemről őt előzetesen nem értesítik. A választottbírósági tanács előzetes intézkedése a felekre nézve kötelező, de mivel az annak alapjául szolgáló kérelemmel szemben a döntés meghozatala előtt a kötelezett fél nem védekezhet, bírósági végrehajtásnak tárgya nem lehet.

A tárgyalás

Főszabályként a választottbírósági tanács dönti el, hogy az álláspontok és a bizonyítékok előadása céljából tart-e tárgyalást, vagy az eljárást anélkül, az írásbeli beadványok alapján folytatja le. Ugyanakkor a felek bármelyikének kérésére szóbeli tárgyalás tartása kötelező.

A rendes bíróság eljárásához képest különbség, hogy a választottbírósági tanács a tanúkkal és szakértőkkel szemben pénzbírságot, vagy más kényszerítő eszközt nem alkalmazhat.

Beavatkozás az eljárásba

A Választottbírósági Törvény lehetővé teszi a bevatkozást annak a személynek a részéről, akinek jogi érdeke fűződik ahhoz, hogy a választottbírósági eljárás miként dőljön el. A beavatkozó a Pp-ből ismert önálló beavatkozónál szűkebb jogkörrel rendelkezik, az azonos érdekű fél nyertességét álláspontjának előadásával és bizonyítási indítvány előterjesztésével segítheti elő.

A választottbírósági ítélet érvénytelenítése

A Választottbírósági Törvény a Vbt-vel egyezően állapítja meg azon okok körét, melyek megalapozhatják a választottbírói ítélet érvénytelenségét.

Új szabály viszont, hogy a választottbírói ítélet érvénytelenítése iránt indított perben az eljáró bíróság valamelyik fél kérelmére felfüggesztheti az eljárást legfeljebb 90 napra, annak érdekében, hogy választottbíróság kiküszöbölje az érvénytelenségi okot. Ezen belül lehetőség van a választottbírósági ítélet kijavítására, értelmezésére, kiegészítésére vagy más eljárási cselekmény megtételére.

Szintén új és hiánypótló szabály, hogy a törvény rendezi a választottbírói ítélet érvénytelenítése esetén követendő eljárást. Ilyen esetben új választottbírákat kell kijelölni, de a felek dönthetnek amellett is, hogy az eredeti összetételű tanács bírálja el újra az ügyet. Az érvénytelenítéssel érintett eljárás díjmentes, az eljáró választottbírói tanácsot ilyenkor díj nem illeti meg. Praktikusan ez azt jelenti, hogy ilyenkor a felek által már megfizetett választottbírósági költségeket vissza kell fizetni.

Ejárásújítás

A Választottbírósági Törvény talán legvitatottabb intézménye az eljárásújítás. Hacsak a felek az eljárásújítás lehetőségét ki nem zárták, az ítélet átvételét követő 1 éven belül lesz lehetőség eljárásújításra. Ennek feltétele, hogy a fél olyan tényre, bizonyítékra hivatkozik, amelyet az alapeljárásban önhibáján kívül nem érvényesített, feltéve, hogy elbírálása esetén a félre nézve kedvezőbb határozatot eredményezhetett volna.

Az eljárásújítás megengedhetősége kérdésében a támadott ítéletet hozó választottbírósági tanács határoz, ami lehetőséget nyújt az alaptalan kérelmek miatti felesleges eljárások kiszűrésére.

Az eljárásújításra az alapeljárás szabályait kell alkalmazni, ami gyakorlatilag új választottbírói tanács által elbírálást jeleni.

A jelen blogbejegyzés szerzője Dr. Forgó Zoltán ügyvéd, választottbíró. 2008 és 2017 között a Pénz- és Tőkepiaci Választottbíróság választottbírója. 2018. január 31-től szerepel a Kereskedelmi Választottbíróság választottbíró ajánlási listáján a pénz- és tőkepiaci szekcióban.